今日中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，借款人可選擇新發(fā)放貸款置換存量房貸，或者協(xié)商變更合同約定利率水平兩種方式，調(diào)整存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，預(yù)計(jì)這兩種方式調(diào)整后的利率水平不會(huì)有明顯區(qū)別。據(jù)測(cè)算，降低存量房貸利率可節(jié)約居民利息負(fù)擔(dān)，幾千萬(wàn)戶、上億居民的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)會(huì)有明顯下降。

上述兩部門還聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，包括統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限，首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%，不再區(qū)分實(shí)施“限購(gòu)”城市和不實(shí)施“限購(gòu)”城市。二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)加20個(gè)基點(diǎn)。

存量首套房貸利率可降低 9月25日起可申請(qǐng)置換貸款、可協(xié)商變更合同約定利率水平

今日中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》：

2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。此外，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人亦可向金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，協(xié)商變更合同約定的利率水平。

借款人可選擇置換存量房貸或協(xié)商變更合同約定利率水平兩種方式調(diào)整，這兩種方式有何差別？據(jù)悉，從調(diào)整結(jié)果上看，由于人民銀行已經(jīng)明確存量房貸利率調(diào)整的具體要求，即需要符合貸款發(fā)放時(shí)的當(dāng)?shù)胤抠J利率下限政策，預(yù)計(jì)這兩種方式調(diào)整后的利率水平不會(huì)有明顯區(qū)別，借貸雙方可以通過協(xié)商選擇其中任意一種方式。

據(jù)測(cè)算，降低存量房貸利率可節(jié)約居民利息負(fù)擔(dān)，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整后，幾千萬(wàn)戶、上億居民的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)會(huì)有明顯下降，平均降幅大約為 0.8 個(gè)百分點(diǎn)。以 100 萬(wàn)元、25 年期、原利率 5.1%的存量房貸為例，假設(shè)房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人利息支出每年超5000元，可以不用再節(jié)衣縮食提前還貸，顯著增加消費(fèi)能力。

同時(shí)，對(duì)于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人向承貸銀行提出申請(qǐng)，新發(fā)放貸款置換存量首套房貸，或協(xié)商變更合同利率水平。9月25日前，銀行進(jìn)行修訂合同文本、改造調(diào)整系統(tǒng)、識(shí)別符合標(biāo)準(zhǔn)的客戶等準(zhǔn)備工作，并盡快向借款人公布辦理流程和需要準(zhǔn)備的申請(qǐng)材料。

存量住房貸款利率下降可減少提前還貸現(xiàn)象

哪些存量房貸類型可以申請(qǐng)調(diào)整？據(jù)悉，包括原貸款發(fā)放時(shí)滿足所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的房貸，以及借款人當(dāng)前實(shí)際住房情況已經(jīng)符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

后者具體包括:一是房屋購(gòu)買時(shí)家庭沒有其他住房，但因當(dāng)?shù)卣扇　罢J(rèn)房又認(rèn)貸”政策導(dǎo)致該套住房按照二套住房貸款利率辦理貸款，現(xiàn)在地方政府執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的。二是房屋購(gòu)買時(shí)不是家庭唯一住房，但后期通過交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房且地方政府執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的。

值得注意的是，調(diào)整后的存量房貸利率要符合貸款發(fā)放時(shí)的當(dāng)?shù)胤抠J利率下限政策。這主要是確保調(diào)整過程平穩(wěn)有序，避免由于存量房貸利率調(diào)整時(shí)間不同，而導(dǎo)致利率水平有所差異等問題。

據(jù)介紹，存量住房貸款利率的下降，對(duì)借款人來(lái)說(shuō)，可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對(duì)銀行利息收入的影響。同時(shí)，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。

全國(guó)首套房貸利率政策下限為：2019年10月至2022年5月為L(zhǎng)PR，2022年5月至今為L(zhǎng)PR-20個(gè)基點(diǎn)。下表為初步統(tǒng)計(jì)的與全國(guó)首套房貸利率政策下限不一致的情況（不含按首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制下調(diào)或取消下限的情況），具體以人民銀行各分支行公布的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

兩部門聯(lián)合發(fā)文調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策

除了存量住房貸款利率下降外，今日中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)管總局還聯(lián)合發(fā)布通知，對(duì)現(xiàn)行差別化住房信貸政策進(jìn)行了調(diào)整優(yōu)化。主要內(nèi)容包括：

一是統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實(shí)施“限購(gòu)”城市和不實(shí)施“限購(gòu)”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。

二是將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)加20個(gè)基點(diǎn)。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。各地可按照因城施策原則，在不低于上述全國(guó)統(tǒng)一的住房信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和調(diào)控需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。