投資要點(diǎn)
· 核心觀點(diǎn)：當(dāng)前房地產(chǎn)銷售和投資下行壓力仍大，并且棚改退潮、舊改將謝幕，補(bǔ)充投資也在減少。而穩(wěn)增長客觀要求穩(wěn)住房地產(chǎn)投資，因此“城中村改造+保障房+平急兩用設(shè)施”將接過穩(wěn)增長的“接力棒”，成為促進(jìn)有效投資的“新三駕馬車”。我們預(yù)計(jì)，中性情形下“新三駕馬車”可能帶來明年增量投資近6000億，拉動(dòng)房地產(chǎn)投資增速5個(gè)百分點(diǎn)；由于土地購置費(fèi)不計(jì)入GDP資本形成項(xiàng)目，僅考慮建安投資，可拉動(dòng)名義GDP約0.25個(gè)點(diǎn)。謹(jǐn)慎和樂觀情形下，“新三駕馬車”分別拉動(dòng)名義GDP約0.14、0.37個(gè)點(diǎn)。
· 穩(wěn)投資需要“新三駕馬車”接力：①今年以來，房地產(chǎn)市場下行壓力仍然較大。同時(shí)，棚改退潮，舊改即將迎來尾聲，截止到今年8月，過去幾年累計(jì)新開工的舊改小區(qū)已經(jīng)達(dá)到21.7個(gè)，開工進(jìn)度已達(dá)到98.7%，后續(xù)舊改開工十分有限。在此情況下，城中村改造、保障房建設(shè)、“平急兩用”設(shè)施建設(shè)，可能成為拉動(dòng)明年房地產(chǎn)投資增長的“新三駕馬車”。
· ②從政策脈絡(luò)來看，“新三駕馬車”在去年底的經(jīng)濟(jì)規(guī)劃中并未列入年度任務(wù)，而是在今年二三季度才首次將三者并列，并加快推出。并且，三者的政策流程非常相似，都是“國常會(huì)+‘指導(dǎo)意見’+電視電話會(huì)議”。
· ③從發(fā)展思路來看，“新三駕馬車”都聚焦于人口凈流入的大城市，意味著大城市從增量擴(kuò)張式發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪客跐撌桨l(fā)展，更注重提高資源使用效率、補(bǔ)齊安全發(fā)展短板。
· “新三駕馬車”拉動(dòng)多少投資：中性預(yù)期下，“新三駕馬車”帶來新增投資近6000億，拉動(dòng)明年房地產(chǎn)投資增速5個(gè)百分點(diǎn)。由于土地購置費(fèi)不計(jì)入GDP資本形成項(xiàng)目，“新三駕馬車”新增建安投資3200億，拉動(dòng)名義GDP約0.25個(gè)點(diǎn)。謹(jǐn)慎和樂觀情形下，我們預(yù)計(jì)“新三駕馬車”帶來的總投資分別為3200億、9000億。
·“新三駕馬車”的投資錢從哪兒來：①民間資本：城中村改造和“平急兩用”設(shè)施更鼓勵(lì)民間資本參與。本輪保障性住房政策未提及民間資本，但此前的保障性租賃住房政策鼓勵(lì)民間資本。
②財(cái)政資金：第一本賬和專項(xiàng)債中，用于保障性安居工程的資金年均0.9萬億左右。下一步，隨著棚改和舊改退潮，保障房財(cái)政支出的重心將過渡到“新三駕馬車”。
③其他：可能設(shè)立“新三駕馬車”相關(guān)專項(xiàng)借款，政策性銀行和商業(yè)銀行參與；此外，城市更新和REITs等多樣化的資金來源均有可能。
· 城中村改造：①城中村體量有多大？預(yù)計(jì)全國約1400-1600萬戶城中村業(yè)主。以涉及的家庭戶數(shù)量推算，全國城中村體量約為棚改和舊改的三分之一，但人口流入城市需要額外考慮租戶數(shù)量。
②城中村改造拉動(dòng)多少房地產(chǎn)投資：21個(gè)超大特大城市的城中村改造面積約6.3億平。中性情形下，城中村改造對(duì)應(yīng)的總投資規(guī)模約為5.1萬億（包含土地購置費(fèi)），今年投資規(guī)模為7700億，明年投資規(guī)模達(dá)1.28萬億，增量投資約5100億。謹(jǐn)慎和樂觀情況下，城中村改造總投資分別為3.2萬億、7萬億。
③城中村改造能否帶動(dòng)房地產(chǎn)去庫存：由于拆遷的業(yè)主較少（城中村住戶的6.8%），城中村對(duì)于商品住宅銷售的拉動(dòng)可能非常小，約0.6%左右。
④城中村改造落地仍有不確定之處，一是大拆大建是否有限制，拆舊比和拆建比分別為多少；二是凈地出讓是否必然要求一二級(jí)土地開發(fā)的分離。這些都會(huì)影響到城中村改造的總投資和推進(jìn)進(jìn)程。
· 保障性住房和“平急兩用”設(shè)施：①保障性住房體系：我國早期的住房保障體系包括多種形式，2021年確立了以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。2020年七普數(shù)據(jù)顯示我國城鎮(zhèn)家庭戶中，居住在“廉租房+公租房+經(jīng)濟(jì)適用房+兩限房”四類保障房的占比7.2%。2021年7月發(fā)布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號(hào)）成為我國保障性住房的第一份頂層設(shè)計(jì)，該文首次提出了我國住房保障體系的三大主體，即公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房。
②保障性住房投資規(guī)模多大：保障性租賃住房預(yù)計(jì)是投資重點(diǎn)，年均投資2600億，明年額外新增520億。公租房預(yù)計(jì)今年僅40萬套左右，年均投資1440億元，明年可新增近300億投資。共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)模較小，如大規(guī)模鋪開試點(diǎn)，參考保租房第一年，可能帶來千億規(guī)模增量投資，但尚不確定是否大規(guī)模推廣。
③“平急兩用”設(shè)施：“平急兩用”包括哪些內(nèi)容？按照中央會(huì)議和各地實(shí)踐來看，交運(yùn)倉儲(chǔ)、能源、醫(yī)療、水利工程、酒店民宿等領(lǐng)域投資都可能包含在內(nèi)?！捌郊眱捎谩备嗍且环N建設(shè)思路，而非特定領(lǐng)域的投資，在建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和建筑時(shí)，設(shè)計(jì)出平時(shí)使用和應(yīng)急使用的轉(zhuǎn)換通道。因此，“平急兩用”設(shè)施可能是在各地的投資規(guī)劃中，新增“平急轉(zhuǎn)換”的設(shè)計(jì)，為此可能帶來一些額外投資，這一部分新增投資規(guī)?？赡苓h(yuǎn)小于城中村改造和保障房。
· 風(fēng)險(xiǎn)提示：近年各地區(qū)人口數(shù)量較2020年七普結(jié)果變化較大；部分投資額未計(jì)入房地產(chǎn)投資，計(jì)入其他領(lǐng)域固定資產(chǎn)投資；政策推進(jìn)力度超預(yù)期。
目 錄
1. 穩(wěn)投資需要“新三駕馬車”接力
2. “新三駕馬車”拉動(dòng)多少投資？
2.1. 拉動(dòng)多少投資與GDP？
2.2. “新三駕馬車”的投資錢從哪兒來？
3. 城中村改造
3.1. 拉動(dòng)多少投資？能否帶動(dòng)房地產(chǎn)去庫存？
3.1.1. 城中村體量多大？
3.1.2. 城中村改造拉動(dòng)多少房地產(chǎn)投資和銷售？
3.2. 城中村改造落地仍有不確定之處
4. 保障性住房和“平急兩用”設(shè)施
4.1. 保障性住房
4.2. “平急兩用”設(shè)施
5. 風(fēng)險(xiǎn)提示
正 文
在10月21日的人大常委會(huì)第六次會(huì)議上，央行行長潘功勝受國務(wù)院委托作關(guān)于金融工作情況的報(bào)告，強(qiáng)調(diào)下一步工作中要“積極做好城中村改造、‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、規(guī)劃建設(shè)保障性住房的金融支持工作”。今年4月政治局會(huì)議提出“在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。規(guī)劃建設(shè)保障性住房”，7月政治局會(huì)議也大致延續(xù)了這一表述，此后多次國常會(huì)專門討論上述問題?！俺侵写甯脑?保障房+平急兩用設(shè)施”已經(jīng)成為穩(wěn)投資的“新三駕馬車”，將對(duì)接下來的穩(wěn)增長起到重要作用。
1. 穩(wěn)投資需要“新三駕馬車”接力
今年以來，房地產(chǎn)市場下行壓力仍然較大。前9個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模為8.7萬億元，較2021年同期的11.3萬億下降22%；商品房銷售面積為8.5億平，較2021年同期的13萬億下降35%。房地產(chǎn)市場下行加大了經(jīng)濟(jì)壓力。
棚改逐步退潮，“舊改”即將迎來尾聲。2019年以來，棚改逐步退潮，據(jù)中指數(shù)據(jù)2022年全國棚改計(jì)劃開工為111萬套，僅為高峰期的六分之一左右（18.5%）。與此同時(shí)，近幾年快速推進(jìn)的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造也即將迎來尾聲。2020年國務(wù)院例行政策吹風(fēng)會(huì)上，住建部曾指出“從我們調(diào)查摸底的情況來看，全國2000年底以前建成的老舊小區(qū)大概是22萬個(gè)”。而截止到今年8月，過去幾年累計(jì)新開工的舊改小區(qū)已經(jīng)達(dá)到21.7個(gè)，開工進(jìn)度已達(dá)到98.7%，往后新開工十分有限，如無擴(kuò)容的話可能只有3000個(gè)小區(qū)左右。舊改或?qū)⒃诮衲甑子瓉砦猜暋?
棚改退潮、舊改將謝幕，而穩(wěn)增長要求穩(wěn)住房地產(chǎn)投資，因此“城中村改造+保障房+平急兩用設(shè)施”接過穩(wěn)投資的“接力棒”，“新三駕馬車”呼之欲出。今年的房地產(chǎn)政策主要有兩個(gè)維度的應(yīng)對(duì)邏輯，一方面，“認(rèn)房不認(rèn)貸”、“金融支持地產(chǎn)16條”等政策，在房地產(chǎn)市場的需求端和供給端同步發(fā)力，力圖激活市場供需。另一方面，在市場缺位的領(lǐng)域，加大了政府規(guī)劃補(bǔ)足相關(guān)短板，在棚改和舊改的潛力空間減少后，適時(shí)推出城中村改造、保障房建設(shè)、“平急兩用”設(shè)施建設(shè)，作為拉動(dòng)明年房地產(chǎn)投資的“新三駕馬車”。
從政策脈絡(luò)來看，“新三駕馬車”在去年底的經(jīng)濟(jì)規(guī)劃中并未列入年度任務(wù)，而是在今年二三季度才首次將三者并列，并加快推出。去年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和今年3月發(fā)布的政府工作報(bào)告，在年度任務(wù)中均未完整包含上述“新三駕馬車”，只是提及保障房建設(shè)。而城中村改造大多在以往城市更新的規(guī)劃中有所涉及，并未專門提出，如“十四五規(guī)劃”指出“加快推進(jìn)城市更新，改造提升老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)和城中村等存量片區(qū)功能”。今年4月政治局會(huì)議首次將三者并列，提出“在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。規(guī)劃建設(shè)保障性住房”，此后7月政治局會(huì)議大致延續(xù)了這一提法，住建部、央行等部委也在多個(gè)場合將三者并列。
“新三駕馬車”的政策流程非常相似，都是“國常會(huì)+‘指導(dǎo)意見’+電視電話會(huì)議”。7月14日國常會(huì)審議通過《關(guān)于積極穩(wěn)步推進(jìn)超大特大城市“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的指導(dǎo)意見》，21日審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，8月25日審議通過《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》。在這三次國常會(huì)后的7-10天左右，分別召開了對(duì)應(yīng)主題的電視電話會(huì)議，何立峰副總理發(fā)表講話。至此，拉動(dòng)投資的“新三駕馬車”基本成型。
從發(fā)展思路來看，“新三駕馬車”聚焦人口凈流入的大城市。“新三駕馬車”中，城中村改造和平急兩用設(shè)施均聚焦于超大特大城市，保障性住房覆蓋面更廣，但近年來保障房推進(jìn)的重點(diǎn)是保障性租賃住房，而后者主要在人口凈流入的城市籌建。因此，“新三駕馬車”的用武之地主要是人口流入的大城市。根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，我國有21個(gè)城市的城區(qū)常住人口超過500萬，屬于超大特大城市。這21個(gè)城市的特點(diǎn)是人口集中、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，但同時(shí)住房條件較差。七普顯示21城占到全國總?cè)丝诘?0.8%，城區(qū)人口的36.6%，同時(shí)創(chuàng)造了全國GDP的32%。但這21城平均每戶住房數(shù)量僅為2.5間，相當(dāng)于全國（3.2間）的79%，深圳、東莞等城市戶均住房甚至不超過2間，上海也僅為2間左右。
“新三駕馬車”投資是我國大城市從增量擴(kuò)張式發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪客跐撌桨l(fā)展的代表。2021-2022年我國城鎮(zhèn)化率年均提高0.66個(gè)點(diǎn)，12-19年則是1.17個(gè)點(diǎn)，城鎮(zhèn)化速度近乎減半。市政建設(shè)也隨之減速，我國市政建設(shè)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比例在高峰期曾到8%，2022年僅為1.8%。隨著城鎮(zhèn)化增速放緩，我國城市建設(shè)從數(shù)量型發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)橘|(zhì)量型發(fā)展，進(jìn)入存量挖潛期。今年6月，國家發(fā)改委原副主任楊蔭凱在《習(xí)近平經(jīng)濟(jì)思想研究》期刊發(fā)表“推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化”一文，其中提到了城鎮(zhèn)化存量挖潛期的幾個(gè)特點(diǎn)，一是重速度輕質(zhì)量、重建設(shè)輕治理、重表面輕內(nèi)涵、重新城擴(kuò)張輕老城改造的發(fā)展方式和依賴土地財(cái)政的投融資模式不可持續(xù)；二是我國城市特別是老城區(qū)市政管網(wǎng)、防洪排澇、抗震應(yīng)急等安全韌性短板亟待補(bǔ)齊。上述第一個(gè)特點(diǎn)對(duì)應(yīng)的是城中村改造和保障房建設(shè)，提高存量土地和要素資源的使用效率，這也是城鎮(zhèn)人口增量下降和用地約束趨緊所帶來的必然要求；第二個(gè)特點(diǎn)對(duì)應(yīng)的是“平急兩用”設(shè)施，補(bǔ)齊城市發(fā)展的安全短板。
2. “新三駕馬車”對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)
2.1. 拉動(dòng)多少投資與GDP？
中性預(yù)期下，假設(shè)城中村拆舊比為20%、拆建比為2，保租房、公租房提速29%，共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)模維持不變，“平急兩用”尚未明確，合計(jì)帶來新增投資近6000億。那么，城中村改造預(yù)計(jì)今年完成投資7700億，明年1.28萬億，明年新增投資5100億（測算過程見3.1.2）；保障房新增投資808億（詳見4.1），“平急兩用”由于相關(guān)規(guī)劃和建設(shè)方式尚未發(fā)布明確文件，暫不考慮這部分新增投資。由此，中性情形下，“新三駕馬車”帶來的明年增量投資近6000億。
預(yù)計(jì)“新三駕馬車”拉動(dòng)明年房地產(chǎn)投資增速5個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)名義GDP約0.25個(gè)點(diǎn)。假設(shè)今年房地產(chǎn)投資同比下降10%（前9月為-9.1%），對(duì)應(yīng)規(guī)模為11.9萬億，那么“新三駕馬車”可拉動(dòng)房地產(chǎn)投資增速5個(gè)百分點(diǎn)。由于土地購置費(fèi)不計(jì)入GDP資本形成項(xiàng)目，城中村新增建安投資約2400億，加上約800億保障房投資后，明年新增投資3200億，額外拉動(dòng)名義GDP約0.25個(gè)點(diǎn)。
謹(jǐn)慎情形下，假設(shè)城中村拆舊比為10%、拆建比為2，三類保障房投資規(guī)模與今年持平，明年新增投資為3200億。樂觀情形下，假設(shè)城中村拆舊比為30%、拆建比為2，保租房、公租房提速20%，共有產(chǎn)權(quán)住房開啟大規(guī)模試點(diǎn)推廣，新增投資約為9000億?？鄢恋刭徶觅M(fèi)后，謹(jǐn)慎和樂觀情形對(duì)GDP的拉動(dòng)分別為0.14和0.37個(gè)點(diǎn)。
部分投資額可能不計(jì)入房地產(chǎn)投資，但并不影響對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)。一方面，保障性住房未必都是房地產(chǎn)投資，要區(qū)分其建設(shè)主體。統(tǒng)計(jì)局指出“由房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的保障性住宅包括在房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目中，而由項(xiàng)目建設(shè)單位（非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）開發(fā)的保障性安居工程則不包括在房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目中”。另一方面，城中村改造中部分改造投資可能不計(jì)入地產(chǎn)投資，而是計(jì)入其他領(lǐng)域的投資。統(tǒng)計(jì)局規(guī)定“若拆除重建的老舊小區(qū)，且開發(fā)主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，則納入房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計(jì)范疇；若僅僅是對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行改造，其投入金額不計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)投資，但符合固定資產(chǎn)投資標(biāo)準(zhǔn)的，可納入固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)范疇”。但在實(shí)踐中，房地產(chǎn)投資也包括新建、改建、擴(kuò)建三類，城中村改造的改造整治部分究竟是不計(jì)入房地產(chǎn)投資還是納入房地產(chǎn)投資的改建范圍，目前仍有不確定性。統(tǒng)計(jì)口徑的不確定性，可能影響房地產(chǎn)投資，但無論計(jì)入哪個(gè)行業(yè)，在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長上的效果是相同的。
2.2. “新三駕馬車”的投資錢從哪兒來？
民間資本：城中村改造和“平急兩用”設(shè)施更鼓勵(lì)民間資本參與。城中村改造方面，7月21日國常會(huì)提出“多渠道籌措改造資金……鼓勵(lì)和支持民間資本參與”?！捌郊眱捎谩痹O(shè)施建設(shè)方面，7月14日國常會(huì)強(qiáng)調(diào)“充分調(diào)動(dòng)民間投資積極性，鼓勵(lì)和吸引更多民間資本參與‘平急兩用’設(shè)施的建設(shè)改造和運(yùn)營維護(hù)”；7月20日的電視電話會(huì)議指出“要充分發(fā)揮市場機(jī)制作用，鼓勵(lì)和吸引更多民間資本參與‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)改造和運(yùn)營維護(hù)”。本輪保障性住房政策未提及民間資本，但此前的保障性租賃住房政策國辦發(fā)〔2021〕22號(hào)文強(qiáng)調(diào)“充分發(fā)揮市場機(jī)制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給”。
財(cái)政資金：隨著棚改和舊改逐步退潮，保障性安居工程的一批財(cái)政資金可用于“新三駕馬車”。
第一本賬和專項(xiàng)債中，用于保障性安居工程的資金年均0.9萬億左右。用于相關(guān)投資的財(cái)政資金主要包括兩方面，一是第一本賬的保障性安居工程，二是第二本賬的專項(xiàng)債支出。2009-2022年，第一本賬的保障性安居工程支出總量達(dá)4.2萬億左右，其中31.9%用于棚改（1.3萬億），14.5%用于公租房（6035億），8.5%用于廉租房（3543億），5.4%用于舊改（2261億）。專項(xiàng)債方面，近幾年用于保障性安居工程的年度支出規(guī)模超過6000億（2021-2022），近三年累計(jì)規(guī)模已達(dá)1.66萬億。將第一本賬和專項(xiàng)債用于保障性安居工程的資金匯總，年均規(guī)模約為0.9萬億左右。
從財(cái)政支出結(jié)構(gòu)來看，不同時(shí)期我國保障房建設(shè)的重點(diǎn)不一樣。從相關(guān)財(cái)政資金的支出占比來看，2009-2011年保障房建設(shè)的重點(diǎn)是廉租房，這一時(shí)期的保障性安居工程支出中43.7%用于廉租房；2011-2014年重心是公租房，支出占比24.7%；2014年至今，棚改占比達(dá)到35.8%；2020年至今，舊改是保障房建設(shè)的重心，在相關(guān)財(cái)政支出中的占比達(dá)到26.2%。
下一步，保障房財(cái)政支出的重心將從棚改和舊改過渡到“新三駕馬車”。棚改開工規(guī)模下降至2017的六分之一左右，但占用財(cái)政資金規(guī)模仍較多，相當(dāng)于同期的一半左右。隨著相關(guān)改造逐步完工，棚改占用資金將繼續(xù)下降。舊改也是如此，今年底基本完成舊改任務(wù)后，明年開始舊改在財(cái)政支出中的比例也將開始下降。假設(shè)按前幾輪保障房建設(shè)重心的財(cái)政支出占比，未來“新三駕馬車”占保障性安居工程支出的30%，支出總規(guī)模穩(wěn)定在2700億左右，對(duì)應(yīng)“新三駕馬車”的第一本賬資金量為800億左右。從實(shí)踐來看，財(cái)政部發(fā)布的《2023年政府收支分類科目》中新增了“保障性租賃住房”科目。專項(xiàng)債投向領(lǐng)域中，保障性安居工程大類下面也新增了城中村改造、保障性住房兩個(gè)分類，加上此前的保障性租賃住房，目前保障性安居工程下面的6個(gè)分類中，有3個(gè)屬于“新三駕馬車”。
貸款：可能設(shè)立“新三駕馬車”相關(guān)專項(xiàng)借款。
截至今年二季度末，我國銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的保障性安居工程貸款余額約6.5萬億，其中商業(yè)銀行約2.4萬億，政策性銀行約4.1萬億；按趨勢來看，2019年Q3以來，政策性銀行貸款余額減少了約5000億，商業(yè)銀行貸款余額增加了約4800億，主要因?yàn)榕锔牡恼咝再J款退潮所致。
自“新三駕馬車”相關(guān)政策出臺(tái)后，政策性貸款也已經(jīng)開始釋放支持信號(hào)。國開行2023年年中黨建和經(jīng)營工作座談會(huì)提出“積極服務(wù)推動(dòng)超大特大城市城中村改造和‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”。而保障房發(fā)端更早，政策性貸款早已介入。國開行在2022年報(bào)中支出“全年發(fā)放保障性住房貸款1302億元，籌建保障性租賃住房，惠及居民超過27.8萬戶”。此外，“新三駕馬車”的相關(guān)領(lǐng)域或可能參考“保交樓”設(shè)立專項(xiàng)借款，?？顚Ｓ?、封閉管理。
城市更新基金：近兩年各地紛紛設(shè)立城市更新基金，預(yù)計(jì)可以較多用于城中村改造。2017年7月，越秀區(qū)牽頭廣州地鐵等市屬國企發(fā)起設(shè)立廣州城市更新基金，首期規(guī)模200億元；2021年6月，上海地產(chǎn)與招商蛇口、保利、中交、萬科等多家大型房企和國壽等險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)共同發(fā)起上海城市更新基金，落地規(guī)模800億元。據(jù)上海市房管局披露，截至2022年底，上海市已批準(zhǔn)的62個(gè)城中村改造項(xiàng)目引進(jìn)社會(huì)資金達(dá)5500多億元，主要來源包括實(shí)施改造主體出資、金融機(jī)構(gòu)配套融資、由房企和保險(xiǎn)資金共同設(shè)立的城市更新基金等。
房企自有資金：開發(fā)商自有資金方面相對(duì)“缺錢”。從到位資金來看，今年前9月僅相當(dāng)于2021年同期的65%，其中，銷售回款（定金及預(yù)收款+按揭貸款）和國內(nèi)貸款僅相當(dāng)于同期的63%和64%。城中村改造會(huì)涉及土地出讓，但今年前9個(gè)月100大中城市成交土地規(guī)劃建面只有9.4億平，為2010年以來最低值，僅相當(dāng)于2020年同期的50.9%。
REITs等其他：市場已有四只保障性租賃住房REITs，發(fā)行規(guī)模約50億，未來“平急兩用”設(shè)施也有望發(fā)行相關(guān)REITs融資。去年下半年，先后發(fā)行了四只保租房相關(guān)REITs，發(fā)行規(guī)模總計(jì)50.3億，包括：紅土創(chuàng)新深圳安居、中金廈門安居、華夏北京保障房、華夏基金華潤有巢。未來，“平急兩用”公共設(shè)施由于其性質(zhì)更貼近基建，有望通過REITs融資，特別是倉儲(chǔ)物流等方向。
3. 城中村改造
發(fā)展歷程：大規(guī)模城中村改造發(fā)源自廣東省2008年以來的“三舊改造”。上一輪棚戶區(qū)改造始自2005年遼寧省的實(shí)踐，并在隨后推廣至全國；而大規(guī)模的城中村改造開始自2008年廣東省和國土資源部合作開展的“三舊改造”（舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊），2008年至2020年11月底，廣東省累計(jì)實(shí)施“三舊”改造91.24萬畝，節(jié)約土地22.39萬畝；投入改造資金1.87萬億元，約占同期固定資產(chǎn)投資的5%。此前，各地的城中村改造大多以地方城市更新的形式開展，今年7月國常會(huì)審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》后，開始在全國重點(diǎn)城市集中推行。
3.1. 拉動(dòng)多少投資？能否帶動(dòng)房地產(chǎn)去庫存？
3.1.1. 城中村體量多大？
城中村體量有多大？預(yù)計(jì)全國約1400-1600萬戶城中村業(yè)主。根據(jù)七普數(shù)據(jù)，我國城市家庭戶中，有10.1%的家庭居住在自建房中。城市家庭戶總數(shù)約2.03億戶、5.04億人，即大約2030萬戶、5010萬人居住在城市自建房中。但城市自建房并非都是城中村，只有土地性質(zhì)為集體土地的城區(qū)自建房才屬于城中村。以上海為例，截至22年9月，上海剩余城中村涉及約11萬戶，而七普數(shù)據(jù)顯示上海城區(qū)居住在自建房的家庭約15.5萬戶，對(duì)應(yīng)城中村占自建房的比例約為71%。假設(shè)全國城市70%-80%的自建房屬于城中村，大約涉及1400-1600萬戶家庭。
以涉及的家庭戶數(shù)量推算，全國城中村體量約為棚改和舊改的三分之一，但人口流入城市需要額外考慮租戶數(shù)量。棚改方面，2013-2022年的十年間，全國棚戶區(qū)改造累計(jì)開工4300多萬套，幫助上億棚戶區(qū)居民改善了居住條件。舊改方面，住建部數(shù)據(jù)顯示，全國2000年底以前建成的老舊小區(qū)大概是22萬個(gè)，涉及的居民近3900萬戶。因此，按家庭戶數(shù)量來算，全國城中村體量大約只有棚改和舊改的三分之一左右。但在人口流入城市，除了業(yè)主外，還有大量城中村租戶，因此，實(shí)際涉及的家庭戶數(shù)量會(huì)稍多一些。
21個(gè)超大特大城市中，部分城市曾公布當(dāng)?shù)爻侵写逡?guī)模，整體來看廣東地區(qū)城中村規(guī)模普遍大于其他地區(qū)：
（1）上海：據(jù)“上海發(fā)布”，上海還有“城中村”點(diǎn)位近700余個(gè)，涉及11萬戶左右。
（2）北京：北京近年來未發(fā)布城中村相關(guān)數(shù)據(jù)。但2022年5月，北京發(fā)布《城鄉(xiāng)結(jié)合部減量發(fā)展三年行動(dòng)計(jì)劃》，集中梳理確定了近200個(gè)項(xiàng)目，總面積約1220平方公里。作為外來人口密集、建筑密度較高區(qū)域，城鄉(xiāng)結(jié)合部需持續(xù)治理。
（3）廣州：據(jù)《廣州市“城中村”改造三年（2018-2020年）行動(dòng)計(jì)劃》統(tǒng)計(jì)，截止2018年，全市共有272條城中村，村域面積共716平方公里，占廣州市域總面積約10%。涉及村民戶數(shù)約34.89萬戶，共98.25萬村民，涉外來人口約500萬人。
（4）深圳：根據(jù)深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，深圳市城中村用地總規(guī)模約320hm2，約占深圳土地總面積的16.7％。根據(jù)深圳市住建局的摸底調(diào)查，深圳共有以行政村為單位的城中村336個(gè)（其中特區(qū)內(nèi)行政村91個(gè)），自然村1044個(gè)(一個(gè)或多個(gè)自然村組成一個(gè)行政村)，城中村農(nóng)民房或私人自建房超過35萬棟，總建筑面積高達(dá)1.2億平方米，占全市住房總量的49%。根據(jù)深圳鏈家研究院的長期監(jiān)測，實(shí)際租住城中村的比例可能達(dá)租賃總?cè)丝诘?0%~70%，居住約有1200萬人。
（5）東莞：東莞市住建局曾在2021年透露，全市城中村出租房間占東莞租賃住房的八成，可居住700多萬人。
（6）青島：城中村共210個(gè)、約11.01萬戶。
（7）濟(jì)南：包括城中村和城邊村。其中，城中村主要分布在小清河沿線及二環(huán)西路兩側(cè)，宅基地總占地面積約23.7平方公里，涉及約7.27萬戶村（居）民。城邊村主要分布在中心城區(qū)邊緣以及新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換起步區(qū)、臨空經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，宅基地總占地面積約12.8平方公里，約2.38萬戶。
（8）長沙：六區(qū)一縣范圍內(nèi)現(xiàn)狀有城中村 74 處，占地面積約為 15.54平方公里。
3.2.1. 城中村改造拉動(dòng)多少房地產(chǎn)投資和銷售？
21個(gè)超大特大城市的城中村改造面積約6.3億平。21個(gè)超大特大城市大約有344萬戶城中村業(yè)主（假設(shè)75%的城市自建房家庭戶），考慮到人口流入城市的城中村有較多租戶，我們用兩種方式計(jì)算城中村總住戶。方法一是假設(shè)每戶業(yè)主平均對(duì)應(yīng)2戶租戶，則有租戶687萬戶，總戶數(shù)約1030萬戶。方法二是計(jì)算低租金的租房家庭戶數(shù)。假設(shè)北上深不超過1000元/月，其他城市500元/月，廣州南京杭州等三個(gè)房租偏高城市額外加上“500-999元”房租區(qū)間的30%家庭戶。得到低房租家庭戶數(shù)后，再在其中扣除公租房和廉租房家庭，剩下即為城中村租戶數(shù)量，21城大約為704萬，城中村總戶數(shù)為1048萬戶。兩種結(jié)果相差不大，21個(gè)超大特大城市租戶和業(yè)主匯總計(jì)算的城中村戶數(shù)在1000萬戶左右。2020年七普數(shù)據(jù)顯示，我國城市家庭戶均住房面積為92.2平米，我們假設(shè)業(yè)主為92.2平，租戶為全國平均水平的50%（46平左右），并用上述方法一的結(jié)果計(jì)算21個(gè)超大特大城市的城中村改造面積約6.3億平。
中性情形下，城中村改造對(duì)應(yīng)的總投資規(guī)模約為5.1萬億，2024年或新增投資約5100億。城中村改造投資=拆除投資+復(fù)建投資+改造整治投資+土地購置費(fèi)。假設(shè)拆舊比=20%、拆建比=2，即6.3億平中拆除1.3億平、整治5億平、新建約2.5億平，對(duì)應(yīng)的建安投資和土地購置費(fèi)分別為2.37萬億、2.76萬億，總投資約5.1萬億。一般而言城中村改造由于土地性質(zhì)、資金等問題的復(fù)雜性，所需年限大多較長；但本次為中央政策自上而下推動(dòng)，并且額外承擔(dān)著擴(kuò)內(nèi)需等任務(wù)，進(jìn)程可能快于以往。假設(shè)平均改造年限為5年，2023年開始分別完成總投資的15%、25%、25%、20%、15%，今年投資規(guī)模為7700億，占年度房地產(chǎn)投資的6.4%左右；明年投資規(guī)模達(dá)1.28萬億，增量投資約5100億。如果不計(jì)算土地購置費(fèi)，建安投資總規(guī)模約2.4萬億，今明兩年分別為3565億、5941億，增量投資近2400億。
如果拆建比維持2，謹(jǐn)慎和樂觀情況下，按拆舊比10%、30%分別來看，城中村改造總投資分別為3.2萬億、7萬億，改造年限和節(jié)奏不變，2024年新增總投資分別為3200億、7100億左右；對(duì)應(yīng)明年新增建安投資為1818億、2935億。
由于拆遷的業(yè)主較少，城中村對(duì)于商品住宅銷售的拉動(dòng)可能非常小，約0.6%左右。21個(gè)超大特大城市的城中村住戶中約三分之二為租戶，業(yè)主只有三分之一左右，整體購房需求并不多。拆舊比如果為20%，意味著只有20%的業(yè)主有購房可能（約69萬戶），占全部住戶的20%*33%=6.8%左右。進(jìn)一步扣除上述6.8%中的實(shí)物安置部分，假設(shè)貨幣和房票安置占比共為50%，那么只有3.4%的城中村住戶有望形成購房需求。即使不考慮貨幣化安置后不購房的群體，假設(shè)上述3.4%的需求在五年內(nèi)全部兌現(xiàn)，每年約新增7萬戶購房需求。而2022年商品住宅銷售面積為11.5億平，按套均92平計(jì)算，大約1250萬套，上述7萬戶購房需求只能拉動(dòng)年度商品住宅銷售增長0.6%左右。
3.2. 城中村改造落地仍有不確定之處
何立峰副總理在7月28日的電視電話會(huì)議上提出“探索出一條新形勢下城中村改造的新路子”，但由于相關(guān)頂層設(shè)計(jì)尚未發(fā)布，目前實(shí)踐中，如何落地仍然存在未明晰之處，一是大拆大建是否有限制？二是凈地出讓是否必然要求一二級(jí)土地開發(fā)的分離？
住建部發(fā)文劃定了拆舊比和拆建比的紅線，要求“不短時(shí)間、大規(guī)模拆遷城中村等城市連片舊區(qū)”。住建部于2021年8月發(fā)布的《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》（建科〔2021〕63號(hào)），指出城市更新過程中過度房地產(chǎn)化、大拆大建的開發(fā)方式，變相抬高房價(jià)，產(chǎn)生新的城市問題。對(duì)此，63號(hào)文劃定了城市更新的紅線，一是拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%（即拆舊比），二是拆建比不應(yīng)大于2，三是居民就地、就近安置率不宜低于50%。城市更新的范圍較廣，不只是城中村，也包括舊廠區(qū)、舊街區(qū)等方面的改造更新，但63號(hào)文亦明確提出“不短時(shí)間、大規(guī)模拆遷城中村等城市連片舊區(qū)，防止出現(xiàn)住房租賃市場供需失衡加劇新市民、低收入困難群眾租房困難”。
本次城中村改造明確提出“拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合”三類方式，但尚不明確拆除新建的比例是否沿用63號(hào)文的限制。7月28日，何立峰副總理強(qiáng)調(diào)“城中村改造是一項(xiàng)復(fù)雜艱巨的系統(tǒng)工程，要從實(shí)際出發(fā)，采取拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合等不同方式分類改造”；10月12日，住建部亦指出“超大特大城市正積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，分三類推進(jìn)實(shí)施。一類是符合條件的實(shí)施拆除新建，另一類是開展經(jīng)常性整治提升，第三類是介于兩者之間的實(shí)施拆整結(jié)合。”拆除重建放在三類改造方式的第一位，但“拆舊比不超過20%、拆建比不超過2”的約束是否存在仍未明確。在實(shí)踐中，可能通過全市統(tǒng)籌的方式，創(chuàng)造一定彈性空間，7月28日電視電話會(huì)議亦指出“實(shí)行改造資金和規(guī)劃指標(biāo)全市統(tǒng)籌”。
此外，凈地出讓的要求，可能給一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的土地開發(fā)模式帶來挑戰(zhàn)。
許多地區(qū)的城中村改造采用一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的土地開發(fā)模式，即承擔(dān)拆遷和一級(jí)土地開發(fā)的市場主體，獲得二級(jí)開發(fā)權(quán)利，這一模式下土地出讓大多采取協(xié)議出讓或是帶條件出讓兩種方式，而公開招拍掛程序由于無法確保一級(jí)開發(fā)者順利獲得土地使用權(quán)，往往不被采用。如2019年印發(fā)的《廣州市深入推進(jìn)城市更新工作實(shí)施細(xì)則》提出，“舊城連片改造項(xiàng)目，經(jīng)改造范圍內(nèi)90％以上住戶（或權(quán)屬人）表決同意，在確定開發(fā)建設(shè)條件的前提下，由政府（廣州空港經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會(huì)）作為征收主體，將拆遷工作及擬改造土地的使用權(quán)一并通過招標(biāo)等方式確定改造主體（土地使用權(quán)人），待完成拆遷補(bǔ)償后，與改造主體簽訂土地使用權(quán)出讓合同”。這一規(guī)定中，將拆遷等一級(jí)開發(fā)和土地使用權(quán)的二級(jí)開發(fā)一并確定改造主體。一二級(jí)聯(lián)動(dòng)將土地一級(jí)開發(fā)的部分收益讓渡給開發(fā)商，優(yōu)勢在于可吸引市場主體參與收益較低的城市更新項(xiàng)目，但違反了市場公平競爭原則。
7月28日的電視電話會(huì)議上，何立峰副總理明確指出城中村改造“必須實(shí)行凈地出讓”，這意味著一二級(jí)聯(lián)動(dòng)方式可能較難持續(xù)。什么是凈地出讓？按照《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》（國土資電發(fā)〔2007〕36號(hào)），“實(shí)行建設(shè)用地使用權(quán)‘凈地’出讓，出讓前，應(yīng)處理好土地的產(chǎn)權(quán)、補(bǔ)償安置等經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系，完成必要的通水、通電、通路、土地平整等前期開發(fā)，防止土地閑置浪費(fèi)?！?這意味著，凈地出讓要求法律產(chǎn)權(quán)清晰，同時(shí)完成必要的前期開發(fā)，也即先完成一級(jí)開發(fā)，將“毛地”變?yōu)椤皟舻亍?，通過政府收儲(chǔ)后，再進(jìn)行使用權(quán)的出讓，從而切斷了一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的可能性。
“凈地出讓”后以一二級(jí)分別開發(fā)為主，但一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)的也有可能。今年上半年，廣州先后出臺(tái)《廣州市支持統(tǒng)籌做地推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展工作措施》及《廣州市統(tǒng)籌做地推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展工作方案》，顛覆舊改項(xiàng)目過去主要由一家企業(yè)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的開發(fā)模式，強(qiáng)調(diào)做地與土地收儲(chǔ)相分離，同時(shí)明確全資國企為做地主體。9月，自然資源部印發(fā)《關(guān)于開展低效用地再開發(fā)試點(diǎn)工作的通知》（自然資發(fā)〔2023〕171號(hào)）：“堅(jiān)持‘凈地’供應(yīng)，按照公開擇優(yōu)原則，建立競爭性準(zhǔn)入機(jī)制，探索依法實(shí)施綜合評(píng)價(jià)出讓或帶設(shè)計(jì)方案出讓”?！皟舻爻鲎尅焙汀案偁幮詼?zhǔn)入”兩條原則之下，意味著較難由同一個(gè)主體完成一二級(jí)開發(fā)。但171號(hào)文同時(shí)指出“探索依法實(shí)施綜合評(píng)價(jià)出讓或帶設(shè)計(jì)方案出讓”，或意味著一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)模式也在探索中。
4. 保障性住房和“平急兩用”設(shè)施
4.1. 保障性住房
我國早期的住房保障體系包括多種形式。如2020年七普數(shù)據(jù)顯示我國城鎮(zhèn)家庭戶中，居住在保障房的占比7.2%，較2010年六普提高0.7個(gè)點(diǎn)；保障房的形式也從2010年“廉租房+經(jīng)濟(jì)適用房”兩類，增加至2020年“廉租房+公租房+經(jīng)濟(jì)適用房+兩限房”四類。
目前的保障性住房體系：以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體。2021年7月發(fā)布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號(hào)）成為我國保障性住房的第一份頂層設(shè)計(jì)，該文首次提出了我國住房保障體系的三大主體，即公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房。其中，公租房主要是面向城鎮(zhèn)戶籍的低保、低收入住房困難家庭。保障性租賃住房重點(diǎn)是要解決人口凈流入的大中城市新市民和青年人的住房問題。共有產(chǎn)權(quán)住房是由城市政府因地制宜，幫助有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，買不起房子的居民能夠盡快改善居住條件。
保障性住房投資規(guī)模如何？
8月國常會(huì)審議通過的《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》還未發(fā)布，尚不清楚本輪保障房建設(shè)包含哪些住房形式，我們?nèi)匀话凑諊k發(fā)〔2021〕22號(hào)文所提出的三大主體來計(jì)算保障房投資規(guī)模。
保障性租賃住房預(yù)計(jì)是投資重點(diǎn)，年均投資2600億，明年額外新增520億。今年9月，住建部指出“各地近兩年來共已建設(shè)籌集保障性租賃住房508萬套（間），完成投資超過5200億元”，對(duì)應(yīng)套均投資僅約10.8萬元；2021年底，住建部也曾經(jīng)指出“2021年1-9月已開工72萬套，占全年計(jì)劃的76.9%，完成投資775億元”，對(duì)應(yīng)套均投資也是10.8萬元，這一數(shù)據(jù)較為穩(wěn)定。粗略推算過去兩年保租房年均投資約2600億元，如果明年進(jìn)一步提速20%，可帶來增量投資約520億元，總投資達(dá)3120億元。
公租房：預(yù)計(jì)今年僅40萬套左右，年均投資1440億元，明年可新增近300億投資。住建部在年初提出，今年將新開工建設(shè)籌集保障性租賃住房、公租房和棚改安置住房360萬套（間），其中保租房204萬套（間)，推算公租房和棚改安置房約160萬套。棚改方面，河北省目標(biāo)是完工不低于8萬套，杭州約1.8萬套，重慶2023-2025年3年完成8.3萬戶（年均2.8萬戶），因此我們預(yù)計(jì)31省市平均4萬套左右，共120萬套。因此，今年公租房大約建設(shè)40萬套。假設(shè)套均90平、投資成本為4000元/平，總投資為1440億元，如果明年提速20%，對(duì)應(yīng)288億元增量，1728億元的投資體量。
共有產(chǎn)權(quán)住房：規(guī)模較小，如大規(guī)模鋪開試點(diǎn)，參考保租房第一年，可能帶來千億規(guī)模增量投資，但尚不確定是否大規(guī)模推廣。共有產(chǎn)權(quán)房起步較早，早在2014年，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安等6座城市被確定為共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市。2017年9月份，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《關(guān)于支持北京市、上海市開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)的意見》，支持北京市、上海市深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)工作。但目前規(guī)模仍然較小，北京在2017年明確了未來5年供應(yīng)25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房目標(biāo)；2020年，廣東省全省籌集共有產(chǎn)權(quán)住房6.1萬套，供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)住房3.4萬套；同期上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房已累計(jì)完成簽約11.5萬套。如果明年開始大規(guī)模推廣共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)建設(shè)，參考2021年保租房首次大規(guī)模推廣試點(diǎn)建設(shè)，當(dāng)年新增投資近千億。但目前尚不確定是否會(huì)大規(guī)模推廣。
4.2. “平急兩用”設(shè)施
“新三駕馬車”中，相比于城中村改造和保障性住房，“平急兩用”可能有所不同。一是城中村改造和保障性住房都已有多年實(shí)踐，“平急兩用”設(shè)施則是新概念，具體包含哪些方面的投資建設(shè)，尚未有明確說明。二是城中村改造和保障性住房均以住房建設(shè)為主，以配套的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為輔，但“平急兩用”設(shè)施更多是基礎(chǔ)設(shè)施，房地產(chǎn)投資占比較少。
“平急兩用”包括哪些內(nèi)容？交運(yùn)倉儲(chǔ)、能源、醫(yī)療、水利工程、酒店民宿等領(lǐng)域投資。從中央會(huì)議和地方實(shí)踐，可以看出平急兩用包含哪些領(lǐng)域的投資。4月18日國家發(fā)展改革委“平急兩用”設(shè)施建設(shè)現(xiàn)場會(huì)指出“建設(shè)改造一批‘平急兩用’的民宿和酒店、儲(chǔ)備一批單體大型方艙醫(yī)院、升級(jí)一批應(yīng)急醫(yī)療服務(wù)點(diǎn)”；9月杭州發(fā)布了《“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)第一批項(xiàng)目清單》，首批共87個(gè)項(xiàng)目，投資金額超400億元。其中，醫(yī)療衛(wèi)生建設(shè)項(xiàng)目23個(gè)，打包改造項(xiàng)目8個(gè)，總投資98.9億元；城郊大倉項(xiàng)目7個(gè)，總投資82.2億元；酒店民宿項(xiàng)目46個(gè)，房間數(shù)13928個(gè)，總投資約193億元；高速服務(wù)區(qū)3個(gè)，總投資37.5 億元。此外，水利部在近期發(fā)布的《關(guān)于加快推動(dòng)農(nóng)村供水高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》中提出，“建立健全平急兩用的應(yīng)急供水保障體系，做好農(nóng)村供水應(yīng)急預(yù)案、隊(duì)伍、演練、備用水源、物資儲(chǔ)備等各項(xiàng)準(zhǔn)備；做好應(yīng)對(duì)洪旱災(zāi)害、突發(fā)水污染事件應(yīng)急保供水工作，確保農(nóng)村群眾飲水安全”。
“平急兩用”更多是一種建設(shè)思路，而非特定領(lǐng)域的增量投資。由上述案例可見，“平急兩用”設(shè)施不是某類特定領(lǐng)域的投資，而是一種建設(shè)思路，在建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和建筑時(shí)，設(shè)計(jì)出平時(shí)使用和應(yīng)急使用的轉(zhuǎn)換通道。因此，“平急兩用”設(shè)施可能是在各地的投資規(guī)劃中，新增“平急轉(zhuǎn)換”的設(shè)計(jì)，為此可能帶來一些額外投資，但主體仍然是原有的規(guī)劃。
5. 風(fēng)險(xiǎn)提示
（1）近年各地區(qū)人口數(shù)量較2020年七普結(jié)果變化較大；
（2）部分投資額未計(jì)入房地產(chǎn)投資，計(jì)入其他領(lǐng)域固定資產(chǎn)投資；
（3）政策推進(jìn)力度超預(yù)期。
注：本文選自德邦證券于2023年10月23日發(fā)布的《【德邦宏觀蘆哲&占爍】“新三駕馬車”能否帶動(dòng)明年經(jīng)濟(jì)？》，證券分析師：蘆哲（S0120521070001，首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）；占爍（S0120122070060，聯(lián)系人）
