近日，湖北省武漢市一個名為“萬和光谷”項目房價因降幅近萬，引發(fā)購房者質(zhì)疑此舉為“惡意降價”。項目所在地政府部門湖北武漢市東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會回復(fù)稱，因企業(yè)與施工方存在債務(wù)糾紛，將部分房屋工抵給施工方，近期施工方為回籠資金，將“工抵房”進行低價出售，最高降價達6000元。
同時，東湖新區(qū)管委會表示，商品房價格由開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場供求關(guān)系進行自主定價，同時與購房人通過合同約定最終成交價格，但不得超過預(yù)售方案備案價。企業(yè)根據(jù)市場狀況調(diào)整商品房住房價格屬于市場主體自主經(jīng)營范疇，并不違背法律法規(guī)禁止性規(guī)定。
澎湃新聞記者采訪熟悉房地產(chǎn)的專業(yè)人士、律師均表示：“惡意”這個概念無從界定，房企降價屬于市場行為。對于購房者關(guān)于房企降價的投訴，多地地方政府或主管部門在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板表態(tài)，是市場行為。但也有主管部門表示，如果有證據(jù)證明房企曾承諾不降價后降價的，則違規(guī)。
多地政府表態(tài)：房企可自主確定售價
澎湃新聞梳理發(fā)現(xiàn)，多地購房者在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板留言稱，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“惡意降價”要求賠償。對此，地方政府對降價或賠償事宜進行表態(tài)。
5月24日，河北省保定市人民政府回復(fù)購房者反映的房企降價損害自身利益的留言時稱，商品房價格屬于市場調(diào)節(jié)價，開發(fā)企業(yè)可根據(jù)市場行情、供求關(guān)系，自主確定銷售價格，購房者與開發(fā)商可協(xié)商確定每套房屋的最終銷售價格，納入買賣雙方合同約定。
針對“2022年兩萬多購買黃閣保利灣上，如今樓盤降價為1.33萬元銷售，請求領(lǐng)導(dǎo)讓公司返還差價給我”的留言，廣州市南沙區(qū)表示“根據(jù)相關(guān)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)可結(jié)合市場實際享有自主定價權(quán)，并向住建部門辦理價格備案或調(diào)整”。
也有地方政府指出，如果開發(fā)商承諾不降價，則相關(guān)部門會對其作出責改措施。
比如，此前有購房者反饋其購買的小區(qū)開發(fā)商隨意降價，北京市昌平區(qū)住建委回復(fù)稱,“如開發(fā)商承諾該戶型不降價，市民可提供相應(yīng)證據(jù)，如經(jīng)我委核實，該項目存在違規(guī)行為，我委將針對相應(yīng)法規(guī)對企業(yè)作出責改措施。市民如有異議或認為開發(fā)企業(yè)有其他侵權(quán)行為，建議也可通過司法途徑維護自身的合法權(quán)益。”
5月有購房者反映稱，中海渝中云錦小區(qū)的房地產(chǎn)商私自以“工抵房”的形式將小區(qū)未銷售的500余套新房房源以低于網(wǎng)上備案價近40%的幅度大幅降價出售，且開發(fā)商拒絕與業(yè)主溝通。重慶市房地產(chǎn)交易事務(wù)中心提出“要求公司自查整改、規(guī)范銷售行為，主動與前期購房業(yè)主溝通解釋”。
房企降價是否有法可依？
房企是否可以自主降價？對于商品房價格的問題，重慶市房地產(chǎn)交易事務(wù)中心在回復(fù)購房者時表示，根據(jù)《中華人民共和國價格法》第六條規(guī)定，“商品價格和服務(wù)價格，除依照本法第十八條規(guī)定適用政府指導(dǎo)價或者政府定價外，實行市場調(diào)節(jié)價，由經(jīng)營者依照本法自主制定”?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十七條規(guī)定“商品房銷售價格由當事人協(xié)商議定，國家另有規(guī)定的除外”。
另一方面，多地取消新房銷售限價也是房企自主調(diào)整價格提供依據(jù)。7月31日，河南省鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布關(guān)于取消商品住房銷售價格指導(dǎo)的通知。通知顯示，經(jīng)市政府研究，住房保障部門不再對新建商品住房銷售價格進行指導(dǎo)，開發(fā)企業(yè)按照自主定價進行銷售、辦理商品房預(yù)（銷）售許可（備案）手續(xù)。
越來越多的城市發(fā)文取消商品住房銷售價格指導(dǎo)。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年以來，遼寧省沈陽、甘肅省蘭州、河南省鄭州、福建省寧德等城市明確不再實施新建商品銷售價格指導(dǎo)，即取消銷售限價，另有廣東省陽江、珠海，安徽省蕪湖等地優(yōu)化限價政策，如縮短備案價格調(diào)整時間間隔、取消樓層差價限制等。
58安居客研究院院長張波認為，取消限價后，商品房價格將更多地由市場供求關(guān)系決定，換言之，市場供大于求的區(qū)域，房企如果想加快項目銷售節(jié)奏，就必須在房價上有所調(diào)整。房企自身可以根據(jù)市場情況和自身經(jīng)營狀況來靈活調(diào)整價格。
多位專業(yè)人士均表示，這是市場行為。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，降價本身屬于市場行為，有些地方是明文規(guī)定降價幅度不低于備案價格的15%等；另一個角度看，備案價格不是一成不變的，特別是現(xiàn)在許多地方政府取消了限價后，房企根據(jù)市場變化調(diào)節(jié)定價的自由度更大。
“工抵房”限制條款放寬
記者采訪多位業(yè)內(nèi)人士獲悉，目前房企資金鏈緊張的背景下，即便是未“爆雷”的房企也會采取“工抵房”的形式結(jié)算工程款項等。某央企地產(chǎn)公司內(nèi)部人士表示，市場化的降價肯定存在，還有一部分是“工抵房”，這些供應(yīng)商為了變現(xiàn)只能以更低的折扣出售房產(chǎn)。
對于“工抵房”，多地放寬政策，甚至允許“工抵房”的資金不進入監(jiān)管賬戶、直接網(wǎng)簽等。7月29日，江西省九江市印發(fā)《關(guān)于進一步促進九江市房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知。文件提出，穩(wěn)妥處置“工抵房”“法拍房”。經(jīng)轄區(qū)政府核實確認并提交書面申請，允許保交房項目預(yù)售監(jiān)管資金未到賬的“工抵房”進行合同網(wǎng)簽備案。加強對“工抵房”的價格管控，網(wǎng)簽備案價格應(yīng)與該小區(qū)平均價格相匹配。
7月16日，廣西壯族自治區(qū)賀州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布關(guān)于印發(fā)《賀州市進一步促進住房消費的若干措施》的通知，“工抵房”可不經(jīng)資金監(jiān)管進行網(wǎng)簽備案。即日起至2025年12月31日，建設(shè)單位使用商品房銷售款抵扣該項目工程款的，經(jīng)建設(shè)單位與施工單位協(xié)商一致后，“工抵房”可直接進行《商品房買賣合同》網(wǎng)簽備案。
今年2月6日，河南省安陽市安陽縣發(fā)布《關(guān)于對<促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見>的政策解讀》，文件提出，允許“工抵房”網(wǎng)簽備案。為維護交易各方合法權(quán)益，在2024年12月31日前，原則上允許不超過預(yù)售許可總套數(shù)10%的“工抵房”直接進行網(wǎng)簽備案（不用將首付款存入監(jiān)管賬戶），但須以工抵價格開票。
對于目前市場反映的“工抵房”網(wǎng)簽價格過低，盧文曦表示，“工抵房”很大程度上是為了盤活資產(chǎn)，特別是一些保交付的項目，通過這種方式，通過“工抵房”支付款項，項目才能更好推進，實現(xiàn)保交付。
但也有律師提醒，“工抵房”存一定風(fēng)險。
對于“工抵房”，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，在開發(fā)商資金鏈緊張的情況下，可以通過直接網(wǎng)簽、簡化流程等方式促進房地產(chǎn)市場的交易和流通。該舉措一方面能夠緩解開發(fā)商的經(jīng)濟壓力，另一方面能夠加快市場流動，增強市場信心。
王玉臣同時提醒，該舉措對購房人而言存在一定風(fēng)險。首先，如果監(jiān)管不到位，將會使房屋能否交付陷入未知；其次，可能存在抵押未解除的情況，這會影響到房屋的交付和確權(quán)。很多開發(fā)商已經(jīng)將相關(guān)的房產(chǎn)進行了抵押，如果相關(guān)的抵押未解除，購買了工抵房的購房人后續(xù)可能會面臨交付和確權(quán)的難題。
王玉臣還提出，如果相關(guān)部門監(jiān)管不到位，開發(fā)商有可能會進行違規(guī)操作，影響市場的公平性和透明度，進而影響房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、健康發(fā)展。
易居研究院副院長嚴躍進表示，對于購買“工抵房”的購房者而言，最直觀的就是降價了，但可能也有交易風(fēng)險，如果房企和建筑企業(yè)等有糾紛，這時認購一些“工抵房”，可能會有產(chǎn)權(quán)方面的糾紛。另外需要看到，如果房企過多通過“工抵房”方式來銷售，可能資金壓力較大，對于房屋的交付購房者也需要格外注意。
