網訊：中國社科院財經戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組在2019年6月緯房指數(shù)監(jiān)測分析的基礎上，結合項目組對中國住房市場的長期跟蹤研究，于今日發(fā)布了2019年7月《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》。
報告指出，一線城市房價整體微跌，其中上海、深圳由漲轉跌，北京、廣州繼續(xù)下跌。一線城市緯房指數(shù)監(jiān)測顯示，2019年6月，一線城市房價平均環(huán)比下跌0.615%，漲速比上月下降0.753個百分點。北京、廣州房價繼續(xù)保持穩(wěn)中微降的態(tài)勢，其中廣州環(huán)比下跌0.86%，北京環(huán)比微跌0.48%。上海、深圳由小漲轉為小跌，其中深圳環(huán)比下跌0.98%，上海環(huán)比微跌0.14%。
準一線及二線城市房價漲速進一步下降，但房價上漲格局暫未出現(xiàn)逆轉。準一線城市緯房指數(shù)監(jiān)測顯示，2019年6月，準一線城市房價平均環(huán)比上漲0.948%，漲速比上月收窄0.6個百分點。其中杭州環(huán)比上漲0.74%，漲速比上月收窄0.87個百分點；重慶環(huán)比上漲0.25%，漲速比上月收窄0.71個百分點；天津環(huán)比下跌0.8%。6月熱點城市蘇州環(huán)比上漲3.6%，漲速雖比上月下降1.21個百分點，但相對漲速仍然略高。
二線城市房價總體平穩(wěn)。二線城市緯房指數(shù)監(jiān)測顯示，2019年6月二線城市房價平均環(huán)比上漲0.146%，漲速比上月進一步收窄0.114個百分點。二線城市中，寧波房價環(huán)比上漲0.96%居首位，青島房價環(huán)比下跌0.76%居末位，漲跌幅均相對較弱。近年來房價出現(xiàn)較大漲跌波動的廈門，6月房價環(huán)比漲速降至0.58%，比上月降低0.93個百分點。西安、成都等曾經的熱點城市房價均較為穩(wěn)定。
三四線城市短期房價漲跌互現(xiàn)。三四線城市緯房指數(shù)監(jiān)測顯示，2019年6月，三四線城市房價平均環(huán)比上漲0.192%，漲速比上月略擴大0.061個百分點。118個三四線樣本城市中，上漲的城市為65個，比上月增加15個，上漲城市占比為55%。2019年6月，作為環(huán)京風向標的廊坊（燕郊）房價環(huán)比下降2.41%，降幅與上月相近（2.64%）。
報告認為，部分房地產企業(yè)延期交房及爛尾的風險增大，期房預售制度有待深化改革。房地產市場本質上是具有較強波動性的市場。我國房地產企業(yè)大多采取高負債經營模式，本身蘊含著較大的經營風險。在過去十多年，由于房價漲多跌少，開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂風險被樂觀的市場表現(xiàn)所掩蓋。隨著“房住不炒”的全面推進，住房市場趨穩(wěn)成為常態(tài)，負債率過高或對市場預判過于樂觀的房地產企業(yè)，將面臨資金鏈緊崩甚至斷裂的風險。
隨著市場理性回歸，房地產企業(yè)資金鏈趨緊，延期交房及爛尾的風險增大。在期房預售制度下，這也將極大損害購房者的權益。特別是在三四線及以下城市，行業(yè)監(jiān)管力量薄弱，市場下行壓力加大，相對更容易出現(xiàn)無法按期交房現(xiàn)象。為此，有必要加快推進現(xiàn)行期房預售制度的改革，降低期房爛尾及延期交付風險。
報告建議，一、從保護購房者權益出發(fā)，因地制宜穩(wěn)妥推進住房現(xiàn)售或提高預售條件。隨著住房市場由快速上漲轉入總體趨穩(wěn)，房地產企業(yè)短期資金壓力將迅速增大，期房爛尾或延期交付風險可能較快增加。在期房預售制度下，這些風險都將轉嫁給購房者。特別是在三四線及以下城市，購房者權益更難以得到保護。為有效保護購房者合法權益、維護社會穩(wěn)定，有必要因地制宜穩(wěn)妥推進期房預售制度改革。對于短期供應較為充足的城市，可以考慮推進現(xiàn)售及取消預售許可；對于暫不具備推進現(xiàn)售條件的城市，可以考慮提高預售條件，并要求開發(fā)企業(yè)就按期交房提供可靠的第三方擔保。
二、繼續(xù)維持對開發(fā)企業(yè)融資的合理管控，從源頭抑制土地相關炒作。為避免信貸資金“脫實入虛”或違規(guī)流入房地產市場，相關金融管理部門對房地產開發(fā)企業(yè)采取了一定的融資管控措施。這一方面有效地抑制了土地市場過熱、平抑了短期房價，另一方面也造成開發(fā)企業(yè)資金的緊張。有觀點認為，開發(fā)企業(yè)作為商品住房的生產者，其資金不足將影響市場供給，不利于住房市場的長期穩(wěn)定。但應當看到，房價的主體部分是地價而非建設成本。開發(fā)企業(yè)資金緊張，受影響的主要是地價，并不會造成商品房開發(fā)量緊縮的后果。為穩(wěn)定土地市場預期，從源頭抑制土地和房地產的相關炒作，可以考慮將對開發(fā)企業(yè)融資的合理管控措施制度化。
三、堅持“房住不炒”，保持調控政策定力?！胺孔〔怀础彪m然有利于降低宏觀風險和提升居民住房水平，但與土地財政在短期內具有一定的內在矛盾。隨著“房住不炒”的推進，部分城市不可避免地要面臨一定的財政壓力。為避免市場出現(xiàn)政策性波動，這一方面需要堅持政策定力，繼續(xù)抑制住房投資投機，保持房地產市場的持續(xù)穩(wěn)定；另一方面需要加大財政結構轉型力度，降低對房地產相關收入的依賴度。